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Avantages et limites de la résidence de tourisme
Le Monde en ligne du 14 mai 2007
Publié le 14 mai 2007
Thématique: Hébergement, Fiscalité, Résidence secondaire
En vingt et un ans, ce statut créé pour développer l'infrastructure touristique en France a connu un succès tel que l'on compte aujourd'hui plus de 500 000 lits classés sous ce régime, en bord de mer, à la montagne et de plus en plus dans les villes.
Le principe consiste à confier à une société (parfois le promoteur de l'opération comme Pierre et Vacances, Maisons de Biarritz ou Lagrange) la gestion de son logement pendant au moins neuf ans, en échange d'un loyer annuel forfaitaire indexé sur l'indice du coût de la construction, versé quel que soit le nombre de semaines effectivement occupées. Pas question de laisser ses affaires ou de chercher à personnaliser sa chambre, les appartements sont standardisés et tous équipés des mêmes rideaux.
"Mais les propriétaires n'ont à se soucier ni de l'entretien de la piscine, ni même du ménage. Comparé à une résidence secondaire où l'on passe ses vacances à réparer tout ce qui ne va pas, c'est très appréciable", explique François Mariette, président d'Odalys, une société qui gère plus de 78 000 lits dans toute la France.
De nombreux avantages sont attachés à ces investissements. Les acquéreurs peuvent d'abord récupérer la TVA de 19,6 % sur le prix TTC affiché par le vendeur. Certains opérateurs font l'avance de cette somme, sinon, il faut compter six à neuf mois pour se la faire rembourser par les services fiscaux. "Ensuite, il faut conserver le bien pendant vingt ans, ou le revendre à un acquéreur qui continuera de l'exploiter comme une résidence de tourisme. A défaut, l'avantage de TVA devra être remboursé au prorata temporis", explique Benoit Drouffe, directeur commercial de Pierre et Vacances Conseil immobilier. En contrepartie, les loyers sont soumis à la TVA. Elle s'élève 5,5 %.
Autre intérêt : la location meublée - proposée par tous les exploitants - permet de classer les recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non plus fonciers. Le prix du bien est ainsi amortissable sur les recettes à venir pendant plus de trente ans.
CAROTTE FISCALE
Conséquence : des loyers exonérés d'impôts, taxes et contribution sociales à concurrence de 170 000 euros. Mieux, cet avantage est reportable dans le temps. "Si le bien est financé par un crédit, les loyers servent d'abord à le rembourser, poursuit M. Drouffe. Une fois le logement payé, les recettes sont perçues nettes d'impôt puisqu'elles sont considérées comme des frais d'amortissement."
En 1999, la loi Demessine a voulu attirer les flux de capitaux et de touristes vers des territoires moins développés. Une carte des zones de revitalisation rurales, les "ZRR" a été dressée. En sus de la récupération de TVA et des classiques déductions de charges, les acquéreurs de résidence de tourisme bâties sur ces sites peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt qui peut aller jusqu'à 4 167 euros par an pendant six ans pour un couple, la moitié pour un célibataire.
En croissance de 25 000 lits par an, le marché se modifie. "Les prix d'achat ont connu une hausse beaucoup plus forte que les loyers à la semaine, confirme Pascale Jallet, la déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme. Les rentabilités servies par les exploitants baissent régulièrement, ce qui pousse les propriétaires à sortir du système. Ils préfèrent parfois compter sur une belle plus-value, quitte à rembourser de la TVA. Et ils vendent."
En ZRR, la carotte fiscale est parfois trompeuse, certains sites de revitalisation rurale ont vu arriver plus d'investisseurs que de touristes. A Notron en Dordogne, un exploitant a ainsi demandé aux propriétaires de choisir entre une baisse de leurs rentabilités de 5,15 % à 2 %, ou la faillite.
CHIFFRES-CLÉS
Le parc :
La France compte1 487 résidences de tourisme dont 57 % sont classées, ce qui représente 120 737 logements et 513 120 lits. Le Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT) fédère 55 % des résidences. Le parc est ainsi réparti sur le territoire :
- 44 %, soit 624 résidences et 48 196 appartements, sont situés sur le littoral et ont enregistré, durant les mois d'été 2006, un taux d'occupation de 71 % contre 70 % en 2005.
- 465 résidences de montagnes, avec près de 40 000 appartements (38 % du parc), ont été occupées à 78 % sur la saison 2006 (quatre mois d'hiver et deux mois d'été).
- Les résidences urbaines sont au nombre de 218 (10 % de l'ensemble) et ont, au cours de l'été 2006, enregistré un taux d'occupation de 74,5 % contre 80 % en 2005.
- 116 résidences, soit 9 420 appartements représentant 8 % de ce type d'hébergement, sont situées à la campagne, avec une occupation à 72,6 %.
La fréquentation :
Onze millions de clients ont choisi ce mode d'hébergement dont 26 % d'étrangers.
Parmi eux, la moitié vient des Pays-Bas, d'Allemagne, de Grande-Bretagne et de Belgique.
La clientèle. A 50 %, il s'agit de familles, à 20 % d'amis prenant leurs vacances ensemble. 10 % sont des personnes du troisième âge. 20 % sont issus d'une clientèle d'affaire.
La durée moyenne du séjour. 7,4 jours, en baisse depuis plusieurs années.
